【地产中国网.独家报道】宣告斥资千亿在商业地产领域攻城略地计划后，时隔数月，宝能集团将融资的触角伸展了代价高昂的信托。近日，宝能集团通过华润深国投信托有限公司（以下全称华润深国投）正在发售一宗取名为国华108号深圳宝能地产股权投资子集信托产品，预计总规模高达36亿元，首期发售规模为18亿元，年收益率最低位9.5%。

信托成本一般还包括投资人的收益、信托公司的发售费用、渠道费用及中介费。北京国际信托副总经理时宝东告诉他地产中国网：因此，除了年收益率就是给投资人的收益9.5%之外，其他费用一般在7%左右，总体来看，这款信托的成本在16%左右。铤而走险，不择手段血本融资，宝能集团到底演唱的是哪出戏？早已，地产中国网约见宝能集团副总裁邹明武，其以召开为由不予谢绝。融资短板相似年关，调控再次围追堵截，银根有紧无松，作为资金密集型的企业，开发商被迫使尽浑身解数筹资。

商业地产大哥万达、行业领头羊万科及内房股大佬恒大等，争相四散海外，发债筹钱；A股房企亦收手回购计划；香港红筹股首创置业也再次使出，扔巨资香港买壳；名不记经传的宝能集团也按捺不住，不得不向信托求助。尽管信托大门打开，但借款条件非常严苛。宝能集团一并首期18亿元的其中2亿元用作注册资本，其余16亿元用作其赣州项目研发，但宝能集团为此代价了高昂的代价。

根据对赌协议，该笔信托向宝能集团注册资本2亿元后，将持有人其18%的股权；若该笔信托延续多达2年，则每年将产生1%的预期收益；若该信托中止时，目标股权注册资本值净收益多达设定值，则还将收益增额部分；此外，宝能集团以其持有人宝能地产22%的股权作为抵押，实际掌控人姚振华（宝能集团董事长）个人也分担连带责任；协议还拒绝，深圳宝能公馆项目获得土地证后抵押给华润信托，未来可解法抵押获释于研发债银行，华润信托取得第二顺位抵押。时宝东称之为，这样的条件较为严苛，如果不是应急用于资金，开发商有可能会赌博这一把。一位不愿明示的某银行高管告诉他地产中国网：对于资金密集型的房地产开发商来说，银行贷款受到了一定的容许，因此一般是到了急需借钱、资金压力较小的时候才做信托融资。

一语中的。对于仍未上市的宝能集团而言，融资渠道更为狭小，目前，除了信托融资外，其余资金都靠银行借贷。上述银行高管透漏称之为，银行债总体而言没放开，这相比之下无法符合开发商的市场需求。时宝东则认为，尽管目前监管层有条件放松了上市房企再融资，但有些企业还在排队，依然没获得批准后，在这种情况下，不能利用低成本的融资工具，上市的开发商尚且如此，没有上市的资金堪称无以捐。

似乎，以少见规模通过信托融资的宝能集团，资金压力可见一斑。这家企业的大多数项目还正处于发展期，正是大量必须资金的时候。

兰德咨询总裁宋延庆认为：在没其他融资途径的情况下，也不能通过低成本的信托来融资，但这里面也有一定的风险，比如，万一销售通畅，就有可能导致债权人；另外，也不会影响项目的利润率，因此，对于未上市的中小房企而言，都不存在着融资难的短板。

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