原标题：楼市政策二十年 经济下行期的调控有何有所不同？过去20年来，中国的房地产市场调控都是在经济下行周期运营的，而华泰证券认为，经济上行周期的调控正在打开。华泰证券在报告中认为，在经济上行期，行政调控和货币调控同向性极强，同时调控可以顺利协助楼市降温。而在经济下行期，货币调控和行政调控开始独立国家，货币调控主经济、行政调控主地产，目前显然，货币调控的力度更大，所以行政调控的效果并没超过和之前某种程度的效果，也就带给了这轮调控的特殊性。

华泰提醒，需注意政策改向的风险。报告称之为，中国的房地产市场调控只有一个主旨，即平稳发展住房市场中国于1998年转入商品房时代，但在此之前已经历过一次房地产泡沫。在市场机制仍未完备时，当时的调控手段仅限于信贷管理和行政管控。

而随着房地产市场的发展，各项规章制度随之创建，从供给末端看还包括信贷、税收、土地、户型结构、市场准入等方面；从市场需求末端看还包括信贷、税收和户籍容许。中国的房地产市场调控，每一个阶段调控的目的有所改变，如1993年诱导房地产热，2000~2004年规范市场和开发商不道德，2005年是平稳住房价格，2010年开始诱导投资投机性房地产，但是希望提高房市场需求，2016年及未来5年是要去库存。总体的调控主旨恒定，即平稳发展住房市场。2010年是分界线①：调控由房企过渡到居民2010年国务院实施新的国十条，极力遏止部分城市房价过慢下跌，调控对象由房企开始过渡到居民。

2010~2014年是房地产调控最严的时期，房地产投资投机性属性开始渐显。一线城市和多数二线城市实行四限令，容许居民投资投机性买房，但是仍然希望居民自住型购房。2013年调控升级，一方面之后诱导投资投机不道德，一方面减少普通住房和土地供应量。2010年后，城市房价展现出开始分化，一线城市房价涨幅显著低于二三线城市和全国平均水平，这意味著资金开始择良而栖，一线城市渐渐沦为价值洼地。

2010年是分界线②：由整体规划变成分城实行2010年新的国十条还预示着各地实施地方实施细则，主题环绕出租汽车、限贷、禁售、限外，从以前一刀切的整体调控到城市量体裁衣。累计2011年10月，全国合计有46个城市继续执行限贷政策，随后2014年930房贷新政标志着四限令的放开，累计2015年底，全国仅有北上广浅和三亚仍然实行出租汽车政策。

2016年8月，苏州全面暂停三套房房贷，认贷不认房，重新启动出租汽车政策；南京宣告提升二套房首付比例至50%，并调整土地公开发表转让竞价方式。调控到目前为止是在经济下行周期所运营的，经济上行周期的调控目前正在打开在经济上行期的调控，一直运用了行政调控和货币调控，而且同向性极强，所以在调控之后的半年，皆产生了较好的效果，超过了楼市的降温，这在过去任何调控周期中均限于，特别是在地产投资要求了经济增长速度的时代。那么当前地产投资的占比有所上升，又面对了经济转型的增长速度上行，货币调控和行政调控开始独立国家，货币调控主经济、行政调控主地产，目前显然，货币调控的力度更大，所以行政调控的效果并没超过和之前某种程度的效果，也就带给了这轮调控的特殊性，经济上行周期的调控，目前正在打开。

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